今年 “3·15”的主题是“携手共治 畅享消费”，不过对于购房者来说，买房想要“畅享”并不容易。如同困难模式的闯关游戏，每一次购房都会遇到形形色色的陷阱：口头承诺落空、合同霸王条款、房屋产权纠纷……初次购房者很容易中招，并且和闯关游戏可以重来不同，买房一旦遇到陷阱，往往会造成严重的经济损失。
闯关游戏前，聪明的玩家会搜罗攻略来避开陷阱，其实买房同样可以。本期《地产周刊》推出“买房记”，也可以成为一种攻略。虽说，每个人的购房经历不尽相同，但如能避开这些陷阱，显然能让买房之路轻松不少。
楼书很绚丽 小心只是供参考
想要买新房的市民，常面临的问题就是期房预售，对于新房的具体了解犹如盲人摸象。因为房屋没有建好，有的甚至地基都没打好，购房者不可能提前考察房屋的情况，只能通过楼书、沙盘和项目视频等辅助工具 来了解房屋的具体情况。其中楼书是购房者接触较多的途径，看着绚丽的楼书，听着置业顾问的描绘，他们就往往决定买房，市民赵先生就是如此。
买房日记 2014年10月12日 星期日 晴
今天听说有群业主砸了某楼盘的售楼处，因为开发商承诺的规划没有落实，看来遇到这样情况的人还不少。我们这个楼盘也一样，建成后的房子和楼书描绘差距太大了。当初承诺的超宽楼间距，现在看起来比旁边小区还要窄；当初说是享受地铁便利，现在来看还要翻个山头；当初说是周边有幼儿园、小学，结果连个规划都没有……
买房就跟挑女朋友一样，光看照片是不行的。当初开发商把楼书做得真好看，花团锦簇，绿树成荫，就跟公园似的，我都舍不得扔。拿着楼书，售楼小姐嘴里蹦出的每个词汇也是高大上，什么交通方便、环境幽雅、地理位置好、房产升值快、开发商实力雄厚等……总之就是楼盘品质很高端，入驻之后各项服务很到位。这不算完，还主动带我看了一段视频，巨大的高清屏幕中一幅幅磅礴的画面，一段段恢弘的音乐，接下来理所当然，决定把我的家定在这里。
到了交房之时，我们发现被当初的楼书迷惑了，找开发商理论，结果开发商倒是理直气壮，认为楼盘模型、楼书等都是参考性资料，仅供销售宣传。有个经理竟然还说，不满意就原价退房，反正要买房子的人多得是。
楼书宣传喜欢夸大其词
楼盘销售一般都会有楼书出现，但不少楼书总是喜欢夸大其词，或者将楼盘最美好的一面展现在购房者面前，如果购房者不加留意，很可能就被楼书给忽悠了。记者发现，楼书会用到的词语，在文字表述上这些词语往往不切实际，只能由购房者主观想象。有些购房者会遗憾地发现，楼书上的诗情画意背后不过是亦真亦幻的 “擦边球”，精美辞藻背后不过是自吹自擂甚至完全相反的潜台词。比如楼书上是风景如画的公园，实地一看却是光秃秃的山头；一条臭水沟就能被渲染成美丽的湖泊；一个土山包就是媲美半山豪宅；楼书上注明的距离都是深夜开车跑出来的，距离城区10分钟，如果要你跑，恐怕一小时还不够……
此外，不少人购房是带有明确的目的性的，有人看重学区，解决子女上学的问题，还有人看重医疗及商业配套等，这些都与生活息息相关，不少开发商会在广告中把一些规划还未确定的配套写入其中，有的配套明知遥遥无期，也是大肆宣传，对购房者造成误导。
保留资料可当维权证据
实际上，现在的楼书多是一种未来模拟图，其中各方面的资讯，包括交通规划、周边环境、楼盘户型、小区配套、市政规划等都只能作为一种参考。购房者需要特别注意实际情况在楼书中是否有相对应的描述，尤其是周边规划、配套设施、户型结构。购房者在签文件的时候，上述内容也要注意同售楼书一一对应。虽说从法律角度来看，维权过程中很难将开发商的这种行为作为证据进行采集，不过其中有些资料在一定条件下是可以成为合同的内容，从而具有法律约束力：一是其所宣传的内容所指的对象必须是开发规划范围内的房屋及相关设施，如赠车库、花园，小区的景观、基础配套设施等；二是这些材料的内容必须具体明确，可进行实质性的量化和界定，如绿化率达到的百分比，一栋楼配备几部某某牌进口电梯等；三是内容对房屋价格和合同订立有重大影响，比如明确规定的某某学区等。
有律师建议保留楼盘所有的宣传资料，有必要的话，要让开发商在宣传资料上比如楼书盖上合同专用章，作为购房合同的附件。因为楼书上那一行小小的“仅供参考”字样，已经无法作为虚假宣传的免死金牌，按照《合同法》的规定，楼书等宣传资料也构成购房要约，今后如果有房产买卖纠纷，开发商的楼书也是能作为证据之一使用的。
法规解析
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
防文字圈套 别让不良商家钻空子
签订合同是每一个购房者必经的一个环节。对于购房者来说，合同既是购房凭证，也是未来维权的法律依据。不过由于购房涉及的法律法规多而复杂，缺乏经验的首次购房者很难掌握，很容易就钻入开发商在合同中设置的“圈套”。市民马先生就是如此，购房合同的补充协议让他维权没了底气。
买房日记 2014年5月1日 星期四 晴
上周验收的精装修新房，本以为没啥问题，结果一验房就现了原形，问题还真不少，让我开始怀疑这房子到底买得值不值。刚开始买这房的时候，亲朋好友都是说买得值，虽然贵点但是配套好，当时我也一直这么认为。不过一验房，瓷砖有裂缝，门框有歪的，橱柜关不上，就连地板、水盆也不是当初约定的名牌……这可是3000元/平方米的精装修啊。算下来这个钱要是自己装修，肯定不是现在的档次。
有了这些问题自然得找开发商赔偿，还有不少业主也有这个想法。结果开发商答复，一切以合同为准，我们这才发现当初签的补充协议完全是放弃抵抗。比如装修出了问题，业主不得主张赔偿；还有装修使用名牌产品或者同档次产品。谁知道同档次这个按照什么标准划分，这不是彻头彻尾的霸王条款吗？看着开发商底气十足的嘴脸，一些业主看着没有特别大的问题只好也就认了。
我可不认这个栽，不过咨询了律师朋友，发现这个还真是比较棘手。本以为合同能维护我的权益，没想到却成了开发商的护身符，今天算是领教了。
购房合同“被”签订
“这不是霸王条款吗？”在一些楼盘的签约现场，不少购房者会对购房合同不满意，因为他们感觉合同往往向着开发商，但是也无可奈何。因为开发商的合同是根据示范文本制定的，通常此时置业顾问会告知，此份合同是不能修改的，购房者唯一能做的就是签字、摁手印。
记者注意到，目前不少开发商使用的合同文本，表面上符合主管部门要求的文本规范，实质上却不遵守规范文本约定的内容。尤其是合同条款中涉及开发商交付、******、装修、变更等方面违约责任的免责规定。比如，如一般购房合同中有违约开发商应该支付给买方赔偿数额为��倍的购房款，此处的倍数开发商提供正式合同文本的时候都已经打印为0倍。
有律师表示，这实际上就剥夺了该合同条款的协商权选择权，基本上均为开发商对于上述违约行为不承担任何违约责任。即使购买方有权选择追究其违约责任，一般也是约定，购买方可以选择解除合同，但是开发商仅仅是退还已支付房款、定金等款项的本金，等于自己放弃对开发商请求赔偿的权利。
新版合同注重保障
目前通用的购房合同示范文本是2000年国家修订的，多年来尽管房地产业发展迅速，但是购房合同文本始终没有任何改动，这就使得该版合同成为不少开发商偏袒自己的武器。
但去年5月26日，住建部和国家工商总局联合发布了新版 《商品房买卖合同 （预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》，这一现象或将改观。新版购房合同更加注重买受******益的保障，细化描述商品房的基本情况，规范了商品房交付条件和交付手续，新增规划设计变更方面相关约定，单列商品房质量和保修责任，同时对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定以避免纠纷，细化了买卖双方的违约责任。
新版购房合同“落地”仍有一段时间，在此期间，购房者仍需加强契约合同意识，别让开发商钻空子。因此购房者在签订合同时，首先要看清开发商证件和各种手续是否齐备。为避免买房人常遇到的开发商承诺不兑现的问题，消费者还应努力争取将自己关注的内容写进合同补充条款，明确约定。对于合同中明显与国家规定不符的情况，可以向有关部门反映。
合同 法规解析
开发商往往借助增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这就是常说的“霸王条款”。针对这种呼声，新版购房合同特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准。”此外购房者认为出现上述诸多情况，导致发生纠纷不能协商解决的，应当按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律的若干问题的解释【2003】7号中关于交付、******、解除、违约等规定，《合同法》及相关解释关于公平、公正原则及针对霸王条款、格式条款的规定，以及国家主管部门《商品房买卖示范文本》的条款本意进行调整和规制。
