王先生借了100万元给李某，借款合约上写明李某以名下的一套住房作为抵押，房产证交给王先生。但王先生半年后发现，李某已经以遗失房产证为由，重新办理新的房产证，房子在王先生不知情的情况下被出售。
王先生想请教：假如该房产还未完成过户，他还能够要回这一房产吗？假如房产已经完成过户，他该怎么办？
律师解答
北京大成（广州）律师事务所郑文双律师回复：王先生现在的处境非常不利。因为王先生和李某虽然约定以房产作为抵押，但双方并没有在房管局对房产进行抵押登记，导致王先生对该房子的抵押权失去了对抗第三人（即本案例中房产的买方）的效力。
假如房产已经完成过户，王先生只能选择直接向法院起诉李某以追偿借款。即使房产还未完成过户，但由于王先生和李某只是约定房子作为借款的抵押，这一约定并不直接导致房屋归王先生所有，王先生只是享有该房产的优先受偿权，仍难以阻挠买卖的实现，王先生的处境非常被动。
为了避免同样的问题发生，双方在约定以房产抵押借款时，应当马上到房管局办理抵押登记。当然，即使已经办理了抵押登记，也不等于说逾期欠款未还，王先生未经借款方同意便能直接把房产过户，但至少李某未经王先生同意不能随意卖房，可以保护王先生借款的安全。
在办理了抵押登记后，假如确认李某已经没有偿还能力，王先生可以走司法程序，起诉后申请执行，一般是拍卖房产抵债，王先生在房产被拍卖后可拿到自己的借款。
还要提醒的是，假如房屋是共有产权，部分产权拥有者可以不经其他产权人同意便把自己名下的部分产权拿去抵押，所以不要轻易接受部分产权房作为抵押品。
