第七届中国地产金融年会_国内楼市_资讯

主持人：尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家上午好！一年一度的中国地产金融年会再次拉开帷幕，今年我们年会的主题是“图存、转型与发展，保卫资金链”我们前一个主题主要是今天年会的主题，而后一个主题可能是明天活动的主要内容，经过七年的发展，中国地产金融年会已经成为当前国内最重要的年度地产金融界活动之一。和往年相比，今年的形势又有所不同，用一句话形容可以说今年的形势是“雨一直在下，气氛不算融洽”。所以在今年的年会上，我们会有更多的问题需要思考，也有更多的问题需要我们做出判断和抉择。

我们希望本届年会不但能为大家应对当前的市场形势有所帮助，也能成为房地产业通向未来一个新的起点。这次年会第一个环节是请主办方领导致辞，首先有请财讯传媒董事局主席、《地产》系列杂志出品人王波明先生上台致辞。

王波明：女士们、先生们，各位来宾，在座的前排的老朋友们，欢迎你们的到来。我先讲一下，今天我们这里是双喜临门，这是昨天晚上胡一虎在主持会上也说了，新地产走到今天十年了，金融地产年会七年了，陈总说七年时间把人熬的从黑发变成白发了，新地产也从十年前刚出生到现在，恰巧是中国房地产业发展的黄金十年，所以我们在这个时间开金融地产的年会也是恰逢其时。

作为我来讲，我不是房地产问题的专家，待会儿大家会听到专业人士对中国经济房地产业的权威人士的演讲。我也想借此机会，思源经纪要特别感谢，民生银行也要特别感谢，这几年我们一起联合推出金融地产年会。

我想借此机会讲一个事情，昨天晚上也讲了，我想提醒大家，在现在这个当口思考一个问题，大家可能把最近调控房地产业的发展想现在怎么办，到底这是一个什么样的问题，我就在想，你们得考虑一个问题，现在房地产业所面临的困局到底是周期性的问题还是结构性的问题，为什么要考虑这个，如果简单的是周期性的问题，一般大家思考一个问题就是一个字“扛”，周期问题就是我扛过去了，我觉得今天的题目，保卫资金链，什么意思呢，就是大家都面临着资金短缺的问题，资金短缺的问题在房地产业，你有很多的操作办法，可以把这个问题向下推迟，现在房地产调控可能近两年时间了，总不能永远调下去，所以明年能不能把这个安排推到年底，把这个时间避过去。

再我来看，好象这个问题没有这么简单，过去十年，大概其我想是03、04年中国房地产黄金时间的启动，到现在将近十年时间，这个时间应该是粗放式的房地产业的发展，大家都可以在里面赚钱，无论有品牌没有品牌，无论有资金没有资金，有创新没有创新，甚至连商业模式都不用太想，只要拿到地，盖一个房子就可以卖出去。

未来十年甚至更长时间，会不会这个行业还给你有同样的机会呢？这种粗放式的发展是不是还会有这样的机会，我看在这个当口，作为房地产从业者要思考一下这个问题，因为现在很多市场发生的因素都在给大家一个信息，就是说就很多在前十年，你能做的事情，你在未来看来是不行了，用同样的办法、粗放式的发展，这个市场不会给你这样的机会了。

最近像政府大规模的在低端市场的介入，就把全国几千家甚至上万家房地产公司挤到中高端的市场当中，这个竞争会非常的剧烈。作为土地拍卖制度，又使得对房地产公司的资本金、出租率的问题，你有没有资本金，原来房地产公司很多都是借助于杠杆，我有一点钱主要用银行的钱，垫资盖房子等等这种经营手段，把第一资本金的杠杆杠起来，所谓的没钱也可以盖房子，也可以做地产。

未来呢，现在看来买地要付钱，以后预售的限制也有了，作为房地产公司一定要具有一个比较充足的资本金，现在来看，可能在未来十年又有一个大洗牌的过程，有资本金的公司会慢慢的能在市场里面，甚至不是说一般的资本金，有大资本金的公司会淘汰一些小的公司。

第二个，品牌可能也变成一个在市场当中具有竞争力的很重要的因素，没有品牌，生存不了，我现在感觉各个房地产公司过去十年不太注意品牌的建设，是一个人，盖一个房子都可以卖出去，未来行不行，因为这个品牌赋予了你的质量，消费者对开发商的信任。

经营模式也要发生变化，包括经营模式，品牌，资本金等等这些问题您充分了以后，这个时候你还要有一个创新的问题，所谓的创新，里面关于保卫资金链，资金和银行的关系，你在市场里面怎么用各种多元化的资本，从对银行的依赖要转出来，资金多元化的方式做房地产。

不管怎样，未来的十年跟上一个十年会有非常大的区别，所以这块，如果你看重了结构性的转变，转型就非常重要了，简单的去待在那里赌宏观政策放松，然后好象认为过去十年可能你在等一两年又回来了，可能这个事情我认为不是那么简单了，大家要做好准备思考这些问题，是周期性的问题的结构性的问题，如果结构性的问题，大家就要考虑转型的问题了，就像政府讲的中国的经济一样，是结构性的问题还是周期性的问题，结构性的问题必须要转型，周期性的问题一般都比较好办，扛就可以了。

所以我今天想在这里提出一个问题供大家思考，我最后也想预祝我们第七届金融地产年会“图存、转型与发展”，我不太同意保卫资金链的提法，谢谢大家，预祝大会成功。

主持人：感谢王波明先生的发言，他在发言当中提到我们目前要思考的一个重要的问题是当前房地产的问题是周期性的问题还是结构性的问题，我想在当前形势下，我们对于房地产业的未来做更深更进一步的思考，不但是我们这届年会需要做的，可能也是在座的诸位在今后的一段时间都要重点思考的问题之一。中国地产金融年会从2004年开始主办，当时是新地产策划机构和思源经纪共同发起创办的，在2008年，中国民生银行也加入了主办的行列，中国民生银行的加入，让地产金融年会，地产金融更加名副其实，民生银行是我国首家主要由非公有制企业入股的全国性的商业银行，同时他们在我们的地产金融领域也有着非同一般的表现，他们有全国唯一的地产金融事业部，在金融创新和推动产业发展方面做了非常多的给力的工作，体现出了不同于传统金融机构的这样的战略远见、灵活机制，也表现出了他们的专业精神。下面我们有请中国民生银行副行长邵平先生为大会致辞。

邵平：尊敬的各位贵宾，各位朋友，女士们、先生们大家好，在岁末年初，我们大家又欢聚一堂，在这里共同举办第七届中国地产金融年会，共同探讨中国地产和金融业未来发展的方向，在此，我代表主办方之一，中国民生银行向大家表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

回望2011年又是一个不同寻常的一年，欧美经济扑朔迷离，我们保持着较为稳健的发展，但是房地产市场步入下行期，如何熟识当前的形势并加以应对，希望大会充分的讨论并取得丰硕的成果，我在这里提一些个人的看法。

一，宏观经济政策由应对危机状态向常态回归，2008年以来，我国应对国际金融危机措施效果显著，宏观经济快速回升，但伴随流动性过剩，通胀压力过大，今年采取紧缩的政策，物价涨幅实现了回落，但是货币供应量增速和社会融资量的下滑也产生了流动性偏紧，中小企业融资难的问题，对整体经济，尤其是房地产市场产生了一定的影响。

二，房地产市场出现了显著变化，大家都看到了房地产政策和宏观经济政策叠加之下，今年商品房销售增速放缓，价格出现了松动。房地产企业资金压力不断增加，行业景气度显著下行。

三，金融业有利支持了房屋开发建设和居民购房，同时金融调控使国家房地产宏观调控一个重要的组成，根据央行的数据，截至今年九月末，金融机构，房地产贷款余额达到了4.46万亿，占全部金融机构被贷款余额的18.6%，房地产健康平稳发展对金融稳定，经济发展意义重大。中国民生银行实行全国集中经营，今年以来依托事业部体制和专业化的优势，适度增加了投入，加强了和同业的金融整合，强化了房地产金融管理和风险防范，保持着资产质量的稳定。

各位嘉宾，当前我国经济增长的内生动力较强，社会总体需求是旺盛的，但是面临着国内外环境特别的复杂，特别是欧洲的主权债务危机不断的升级，给我国的经济发展带来新的不确定性和挑战。

预计2012年宏观调控政策将以维稳为住，会有所放松，但是不会过头，相应的明年坚持稳健的货币政策基调不变，但是货币信贷调控会比今年更灵活，流动性会有所好转。房地产政策明年也将延续，尽管存在局部微调的可能，但是整体松动可能性不大。由于城市化进程不断的发展，“十二五”期间城市化率提高4个百分点，住房需求旺盛，加上资金保值增值的需要，房价反弹的压力不容低谷。

在复杂的宏观背景下，房地产市场总量扩张，结构调整，抑制房价过快上涨的纠结中前进，既要保持房地产市场稳定发展，同时又要抑制房价过快上涨，这是一项长期任务。

我们的地产企业在当前市场低谷期，重要的是顺势而为，不要让资金链断裂，市场会有一个分化，整合的过程。我们希

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